3.4.2022

Stanovení nákladů na stavbu rodinného domu

Každý, kdo se rozhodne pro stavbu domu, musí postupovat systematicky, stále kalkulovat, upřesňovat a zase počítat. Proces samotné výstavby rodinného domu představuje zhruba rok až dva. Jenže pozor! Zde hovoříme o stavbě. Mnohem více času mnohdy zabere samotná příprava. Vše sebou nese další a další nákladové položky, s nimiž je potřeba předem kalkulovat. Co je potřeba řešit ještě před tím, než se začne kopat?

Stručné poznámky hned na úvod: Potřebujete znát podrobnější náklady na stavbu? Odpověď by měl poskytnout projektant, který by měl dodat položkový rozpočet, o němž je dobré následně diskutovat. Výslednou cenu rovněž ovlivňuje forma výstavby: na klíč, dodavatelským způsobem (různí dodavatelé na různé části domu) nebo stavba svépomocí. Rovněž je třeba vzít v úvahu, že pokud váš známý postavil podobný dům před dvěma roky, pak za tu dobu ceny práce a materiálů vzrostly až o 75 procent a stále rostou. Doslova každý týden.

Kalkulujte, ale nikdy nesestavujte rozpočet tzv. „na doraz“. Konečná stavba se téměř vždy prodraží, proto je potřeba mít alespoň 25% rezervu, kterou ve finále určitě využijete. Navíc nezapomínejte počítat s tím, že dokončený dům je také potřeba vybavit nábytkem, spotřebiči a dalšími věcmi pro život. Nyní ale podrobněji:

Po dobu stavby je potřeba bydlet

Financování vaší novostavby znamená zajištění dostupného bydlení do doby, než se budete moci bezpečně nastěhovat.

Cena pozemku

Nákup pozemku, na kterém budete stavět, je prvním výdajem, se kterým se setkáte. Ceny se značně liší v závislosti na nesčetných faktorech, od kvality půdy, zasíťování, až po výhled z vaší nové verandy. Zjistěte si ceny pozemků ve vámi požadované lokalitě a pozemek nekupujte, pokud nevíte, co na něm můžete postavit (viz. Stavební úřad v příslušné obci) a taky jestli je možné jej připojit na infrastrukturu. Nejde pouze o vodu, kanalizaci, elektřinu…, ale na pozemek se rovněž musíte nějak dostat. Jak je to s příjezdovými cestami – komu patří, k čemu jsou určeny? (najdete na Katastru nemovitostí).

Kontrola dostupnosti sítí

Po zakoupení pozemku budete muset udělat inspekci vodovodu a kanalizace, abyste se ujistili, že dům je možné připojit k sítím. To je důležité zejména u novostaveb a pozemků u vody. Nespolehněte se na to, když vám soused řekne, že to není problém. Z kapacitních důvodů mnohdy není možné na stávající vedení připojit dalšího zájemce. Vše si musíte prověřit na příslušných firmách (správcích jednotlivých sítí).

Koupili jste si pozemek s nevyhovujícím domem?

Jednodušší je na úřadech nahlásit rekonstrukci. Ale pozor, to neznamená, že dům demolujete a začnete stavět něco nového. To je již novostavba se vším, co k tomu náleží. Jsme ale u nákladů. Zde je potřeba zakalkulovat demolici a odvoz stavební sutě. Pokud narazíte na azbest, vše se výrazně prodražuje, protože takový stavební odpad nemůžete jen tak vysypat na obyčejnou skládku.

Projekt domu a architekti

Budete muset buď koupit, nebo si nechat vyprojektovat dům. Předpřipravené plány lze zakoupit online za minimální poplatek. Pokud o typovém projektu uvažujete, projděte si širokou nabídku dřevostaveb na klíč nebo zděných domů na Dumonline.cz. Pokud ale chcete mít dům skutečně na míru, počítejte s tím, že zaplatíte architekta a projektanta, aby vám navrhl váš vysněný dům. Poplatky za služby architekta se u rodinných domů mohou pohybovat od 5 do 10 % nákladů na stavbu.

Stavební povolení – 40 razítek

Obrňte se trpělivostí. Nový stavební zákon s „jedním“ razítkem dosud neplatí a hned tak platit nezačne. Dnes potřebujete oběhat zhruba 40 míst, kde vám musí dát kladné stanovisko s vaším záměrem. I zde peníze jenom tečou… Máte vše schváleno. Hurá. Jde se stavět.

Stavební dozor

Máme tři typy dozorů. Autorským dozorem je autor projektu (většinou architekt, nebo projektant), který vzorkuje materiály a dohlíží, aby byl dodržen projekt a jeho celkové vyznění. Technický dozor kontroluje kvalitu stavebních prací, odsouhlasuje fakturace. Stavební dozor je důležitý při stavbě svépomocí. Pokud stavíte dům na klíč, najměte si autorský dozor a technický dozor. Jestliže stavíte dům svépomocí, najměte si autorský a stavební dozor. A do kalkulace nákladů si připočtěte 4 – 8 % z celkové ceny stavby. Rozhodně se to vyplatí.

Náklady na základy

Každý kvalitní dům potřebuje mít kvalitní základy. Počítáte-li každou korunu, pak zapomeňte na sklep. Bude vám muset stačit základová deska. Pro dům o půdorysu zhruba 8 x 8 metrů vás vyjde minimálně na 250 tisíc. Jen orientačně. Třeba jste si vybrali dům ve svahu, na podmáčeném terénu, nebo zde máte Radon… Vše je možné řešit, ale musí se připočítat další náklady.

Hrubá stavba

Paradoxně platí, že je téměř jedno, z čeho budete stavět (dřevo, cihla, tvárnice…). Náklady jsou ve výsledku velice podobné. Rozhodněte se podle citu, preferencí a lokálních zvyklostí. Postavit srub uprostřed města nebývá tím nejlepším nápadem. Hrubá stavba domu se 100 m² vyjde zhruba na milion korun.

Pokud jste sčítali náklady až do této chvíle, vězte, že jste zhruba na necelé třetině výsledné ceny.

Střešní krytina

Náklady na novou střechu závisí především na tom, jaký typ střechy si vyberete (od kanadských šindelů, přes plech - ocel, pozink, hliník, tašky až po břidlici). A stále častěji do toho vstupuje cena tesařů a pokrývačů. Je jich zkrátka nedostatek a tomu odpovídají i jejich požadavky. Metr čtvereční střechy jistě nepořídíte za méně než 1000 Kč. Jestliže jste se rozhodli pro nadkrokevní izolaci, pak si tuto částku můžete vynásobit i třemi.

Fasáda

Opět se pohybujete se značným cenovým rozptylem. Pokud jste nepoužili již zateplené zdivo, čeká vás zateplování. Nejlevnější je polystyrén, následovaný minerální vatou a nejdražší je odvětraná fasáda. Minimálně počítejte tak s 1200 Kč na m², u odvětrané fasády se klidně dostanete i na 3000 Kč/m².

Otvorové výplně

Především okna a dveře (vnitřní i vnější). Nízkoenergetický standard vyžaduje alespoň trojsklo. Zvolili jste si v obýváku velké francouzské okno? Zde se obraťte na specializované firmy, které připraví podrobný rozpočet. Budete se ale pohybovat v řádu stovek tisíc korun.

TZB

Náklady na instalaci systému TZB (vytápění, rozvody vody, kanalizace, vzduchotechnika a kupříkladu i klimatizace a rekuperace) jsou tak individuální jakou nákup nového auta. To si taky můžete pořídit za 300 tisíc korun ale i za tři miliony. U TZB domu je to podobné. Záleží na velikosti domu, vašich požadavcích a typu vytápění. Dnes to vypadá, že hodně záleží i na volbě dodavatele.

A pozor opět zde hlavní roli hraje cena práce a zvolených materiálů. Můžete mít rozvody v plastu, ale taky v mědi či nerezu. Chcete-li získat nejlepší cenu za práci, porovnejte nabídky předtím, než si najmete instalatéra.

Elektroinstalace

Náklady na elektroinstalaci se pohybují zhruba kolem 350 Kč na m². Opět je to velice individuální. Někdo bude chtít porculánové vypínače a jinému boudou stačit umělohmotné. Pro provedení elektroinstalace v novostavbě je důležité najmout kvalifikovaného elektrikáře. Ten ji pravděpodobně provede ve dvou fázích: „hrubá instalace“, ve fázi hrubé stavby, a konečné úpravy, jakmile jsou nainstalovány příčky před vnitřními omítkami. Pokud plánujete instalaci solárních panelů pro napájení domu, vyhledejte odborníka.

Maličkosti, které vás mohou přivést na mizinu

Jistě se ocitnete ve fázi, kdy si budete myslet, že již vlastně ani nikdy v novém nebudete bydlet. Že není možné to dotáhnout do konce. Stačí pouze následný výčet: vnitřní omítky, podlahy, výmalba, svítidla, spotřebiče, kuchyňská linka, nábytek…

Terénní úpravy

Máte postaveno, ale kolem domu to stále vypadá jako staveniště? Běžná praxe. Na dalších zhruba 70 až 100 tisíc korun vás vyjdou zahradnické práce a základní úprava pozemku. Kde jsou však zpevněné plochy, vjezdy a oplocení (pozor – na některé ploty a jejich výšku platí limity a podléhají stavebnímu povolení). Dejte si do rozpočtu raději dalších 250 tisíc korun.

 

Nechcete počítat a stačí vám hrubý odhad?

Pro hrubou představu na kolik vyjde stavba rodinného domu stačí následující číslo: 35 tis. Kč za metr čtvereční zastavěné plochy bez DPH. Každé zjednodušení ale pochopitelně přináší i značné zkreslení. Nebo další údaj, který vychází z Českého statistického úřadu: za metr krychlový obestavěné plochy zaplatíte 9500 Kč (bez DPH).

Posledním důležitým postřehem je to, že se bavíme o cenách za solidní standard. Zkrátka slušný materiálový i technologický střed. Nic nejlevnějšího, ale určitě ne nic luxusního.

Výdajovou složkou, se kterou je třeba vždy počítat, je DPH. U bytové výstavby platí snížená sazba 15 % ze součtu ZRN (základní rozpočtové náklady) +VRN (vedlejší rozpočtové náklady). Ta se vztahuje na vlastní objekt domu, zatímco ostatní drobné stavební objekty jsou zatíženy základní sazbou 21 %.

 

autor: redakce dumonline.cz