Plánujete výstavbu rodinného domu? Tohle vás čeká.

Stavba rodinného domu bez ohledu na to, zda se jedná o dům zděný nebo dřevostavbu, je proces, který zahrnuje mnoho důležitých kroků. Od koupě pozemku, pořízení projektové dokumentace, přes proces získání stavebního povolení, výstavbu domu, až po vybavení domu nábytkem. Každý z těchto kroků je v podstatě klíčový pro zdárné vytvoření kvalitního bydlení. Tento článek vám pomůže nahlédnout do jednotlivých fází stavebního procesu rodinného domu, abyste se mohli připravit na to, co vás čeká.

Stavební pozemek – základ pro spokojené bydlení

Stavební pozemek a potažmo celá lokalita jsou naprosto klíčovými faktory, které rozhodují o tom, zda se vám v novém domě bude dobře a spokojeně bydlet. Spoustu věcí, souvisejících se samotným domem, můžete v budoucnu případně změnit nebo upravit, lokalita se však změnit nedá, leda byste se odstěhovali jinam.

Proto je nezbytné výběru lokality a pozemku věnovat opravdu hodně úsilí a energie a vše pečlivě zvažovat. Vyplatí se vám to. Podrobně jsme se problematice související s výběrem stavební parcely věnovali již v tomto článku. Zde jsou nejdůležitější kritéria, která byste při výběru pozemku rozhodně neměli opomenout:

Občanská vybavenost, dostupnost služeb a dopravní dostupnost lokality
Sociálně demografické charakteristiky lokality
Budoucí rozvoj lokality
Využitelnost pozemku dle územního plánu
Orientace pozemku vůči světovým stranám
Tvar a sklon pozemku
Přístup k pozemku
Sousedé, plán rozvoje sousedních parcel
Právní zatížení pozemku, majetkoprávní vztahy (např. zástavy, věcná břemena, ochranná pásma..)
Geologické podloží pozemku
Kapacita a stav inženýrských sítí

Projekt domu

Pokud již vlastníte stavební parcelu, můžete se pustit do dalšího kroku – projektování vašeho vysněného domu.

Projektová dokumentace je stejně jako pozemek naprosto klíčovou věcí, která má zásadní vliv na kvalitu vašeho budoucího bydlení. V této fázi máte na výběr ze 2 možností, jakým způsobem projektovou dokumentaci získat.

Typový (katalogový) projekt

Předem připravené projekty staveb, které nabízí mnoho architektonických, projekčních a stavebních firem. Typové projekty bývají dobře zoptimalizovány pokud jde o konstrukční řešení a celkové stavební náklady.

Největšími výhodami projektů typových domů jsou časová úspora – typové domy, ať už se jedná o zděné domy nebo dřevostavby, mohou být téměř okamžitě stavěny, a dále nižší náklady ve srovnání s individuálním projektem. Navíc, pokud si vyberete takového dodavatele, který nabízí typové domy s realizací na klíč, v rámci realizace na klíč bývá projektová dokumentace k domu zcela zdarma.

Individuální projekt od architekta

Individuální projekt domu od architekta je sice originální, zcela přizpůsobený vašim individuálním přáním a požadavkům a plně reflektující charakteristiky daného pozemku, ovšem musíte počítat s mnohem delším časem projektování, větší osobní zainteresovaností a v neposlední řadě také s vyššími náklady.

Podrobně jsme se tématice výhod a nevýhod typových a individuálních projektů věnovali v tomto článku.

Povolovací procesy

Zjednodušeně řečeno jde o proces získání stavebního povolení. Stavební řízení je v ČR dvoustupňové, přičemž prvním stupněm je územní rozhodnutí nebo územní souhlas a druhým stavební povolení nebo oznámení záměru.

V rámci prvního stupně se stavba umisťuje na konkrétní pozemek a řeší se především základní vztahy s okolím – napojení na inženýrské sítě, napojení na komunikace, doprava v klidu (parkování), zastavěná plocha, podlažnost, energetická náročnost atd. Druhý stupeň pak řeší konkrétní technické provedení stavby, statiku, technické normy a požadavky.

Standardní rodinný dům se dnes většinou povoluje v režimu územního souhlasu a oznámení záměru a navíc v rámci úspory času lze celý proces sloučit do jednoho řízení.

Zde je také důležité říci, že jednotlivé fáze procesu pořízení rodinného domu se vzájemně prolínají a např. komunikace s příslušným stavebním úřadem může probíhat už ve fázi pořizování pozemku a projektování. Dobré je si např. ještě před zahájením projektování vyžádat tzv. Územně plánovací informace, které zahrnují základní charakteristiky stavby, která se na daném pozemku může postavit. To následně velmi pomáhá projektantům eliminovat případné problémy v rámci povolovacích procesů.

Podrobně jsme se procesy povolování staveb zabývali v tomto článku.

Výběr dodavatele a výstavba domu

Pokud jste úspěšně prošli martýriem povolovacích procesů a získali všechna potřebná razítka, můžete začít stavět. V této fázi máte hned několik možností, jak k výstavbě domu přistoupit.

Dům na klíč

Výstavba domu na klíč je dnes nejčastějším způsobem pořízení nového domu. Lidé si dnes mnohem více váží volného času a nechtějí ho trávit na stavbě řešením problémů se stavbou souvisejících. Raději si najmou spolehlivou firmu a nezávislý stavební dozor a řešení problémů přenechají odborníkům.

Hlavními výhodami domů na klíč jsou krátká doba výstavby, absence starostí s jednotlivými řemeslníky a jednotná záruka na kvalitu garantována hlavním dodavatelem.

Výstavba „dodavatelským způsobem“

Jestliže máte dostatek času, jste psychicky odolní nebo už máte se stavbou domu nějaké zkušenosti, může pro vás být výhodné stavět tzv. dodavatelským způsobem. Při tomto způsobu není žádný generální dodavatel, nýbrž stavba je rozdělena mezi více menších firem a dodavatelů, které si najímá a koordinuje sám stavebník.

Takto je sice možné dům postavit s nižšími náklady, ale na druhou stranu je potřeba počítat s delším časem výstavby, neboť jednotlivé fáze výstavby na sebe nemusí ideálně navazovat. Také je potřeba se připravit na řešení spousty menších i větších problémů, které mohou při stavbě nastat. A nevýhodou může být i záruka roztříštěná mezi více subjektů.

Výstavba svépomocí

Výstavba svépomocí může být vhodná pro řemeslníky nebo lidi, kteří již mají se stavbou domu bohaté zkušenosti. Tento způsob ovšem vyžaduje spoustu času a energie, kterou je nutné stavbě obětovat. Výsledkem jsou pak relativně nízké náklady na výstavbu, která ale většinou zabere mnohem delší čas.

Vybavení interiéru domu

Když je dům úspěšně dokončen, zbývá ještě poslední krok, a to vybavit interiér nábytkem a dalšími doplňky, aby se z domu stal opravdový domov. Zde existuje mnoho způsobů, jak k tomu přistoupit.

Někdo preferuje dokonalost v každém ohledu a interiér svěří kompletně do rukou interiérového architekta. Jiný dává přednost praktičnosti a rychlosti a interiér vyřeší nákupy v nábytkových řetězcích. A další zvolí kombinaci obou přístupů. Důležité je si ale uvědomit, že pokud budete chtít interiér řešit systematicky s designérem nebo bytovým architektem, je dobré je k tomu přizvat již ve fázi projektování. Předejdete tak mnohým problémům a často i stavebním úpravám. Tady rozhodně platí, že čím dříve, tím lépe, zejména pokud jste perfekcionisté a máte rádi řešení každého detailu.

autor: Daniel Donoval