31.3.2022

Jaké daně souvisí s pořízením, prodejem či pronájmem nemovitosti?

Ať už pořizujete, prodáváte nebo pronajímáte byt, rodinný dům nebo pozemek, měli byste vědět, jaké daňové povinnosti se k tomu vážou.

Dobrou zprávou je, že jedna z daní nám v roce 2020 vypadla, když byla zrušena. Jednalo se o daň z nabytí nemovitosti, která činila 4 % z kupní ceny a byla hrazena kupujícím.

Hradit se musí daň z nemovitých věcí

Daň z nemovitých věcí platí každý, kdo je zapsán v katastru nemovitostí jako majitel nemovitosti. Skládá se z daně z pozemku, staveb a bytových jednotek. Daňové přiznání k této dani se nepodává každý rok, ale jen jednou po nabytí nebo pokud se změní parametry dané nemovitosti (např. se přistaví garáž nebo se zkolauduje dům). V takovém případě se daňové přiznání podává nejpozději do 31. ledna následujícího roku. Platba daně pak probíhá každoročně nejpozději do konce května. Pokud je daň vyšší než 5000 Kč, je možné ji hradit ve 2 splátkách (první je splatná do konce května, druhá do konce listopadu).

Máte sjednanou hypotéku? Můžete si snížit daně.

Kupovat rodinný dům či byt na hypotéku je dnes opravdu oblíbený způsob financování. Věděli jste ale, že pokud máte hypoteční úvěr sjednaný, můžete si zaplacené úroky odečíst od základu daně z příjmu? Má to však svá omezení. Předně lze to jen tehdy, pokud hypotéka slouží k financování bytových potřeb, tedy pokud v pořizované nemovitosti hodláte bydlet. V případě, že nemovitost pořizujete za účelem pronájmu, můžete úroky z hypotéky uplatnit jako daňově uznatelný výdaj.

Také maximální výše odpočitatelných úroků je omezena. U nemovitostí pořízených (zapsaných do katastru nemovitostí) do konce roku 2020 bylo možno odečíst úroky až do výše 300 000 Kč ročně. Pokud jste nemovitost pořídili později, jde to jen do 150 000 Kč.

Podobně lze uplatnit úroky i v případě financování nemovitosti úvěrem ze stavebního spoření.

Přehled o přesné výši zaplacených úroků z hypotéky nebo stavebního spoření vám každoročně vystaví vaše banka či stavební spořitelna.

Zdanění příjmu z pronájmu nemovitostí

V posledních letech významně přibylo lidí, kteří nemovitosti pořizují nikoliv pro vlastní bydlení nýbrž k pronájmu. V době relativně levných hypoték se jedná o stabilní investiční nástroj se zajímavým výnosem. Navíc je třeba připočítat i celkové zhodnocení nemovitosti v čase, kdy v dlouhodobém horizontu hodnota nemovitostí roste.

Příjem z pronájmu je však třeba také danit. A aby to nebylo tak jednoduché, rozlišujeme z hlediska daňové legislativy dva případy – příjem z nájmu a příjem ze samostatné výdělečné činnosti z ubytovacích služeb.

Pokud pronajímáte nemovitost na delší období (v řádu měsíců a let) a zároveň neposkytujete žádné další služby, budete příjmy z pronájmu danit podle § 9 (příjem z nájmu). V takovém případě příjem nepodléhá odvodům na zdravotní a sociální pojištění a z příjmů lze odečíst náklady na údržbu nemovitosti. Tyto náklady lze uplatňovat buď položkově, podle reálných nákladů (patří mezi ně např. i odpisy nemovitosti), a nebo paušálně ve výši 30 % příjmů, max. však 600 000 Kč.

Důležité je si uvědomit, že pokud živnostník podniká jako OSVČ a zároveň má pravidelný příjem z pronájmu (podle § 9), počítá se i tento příjem do rozhodného milionového obratu pro povinnou registraci k DPH.

Jak danit příjmy z ubytovacích služeb

O samostatné výdělečné činnosti z ubytovacích služeb mluvíme v případě, že nemovitost pronajímáte na kratší období (řádově dny a týdny) a typicky k ubytování poskytujete další doplňkové služby, jako jsou např. výměna ložního prádla nebo úklid. V takovém případě se příjmy zdaňují podle § 7 (příjem ze samostatné výdělečné činnosti z ubytovacích služeb) a z tohoto příjmu musíte odvádět sociální a zdravotní pojištění. I zde se můžete rozhodnout, jakým způsobem budete uplatňovat náklady, zda podle reálných položek, nebo paušálem.

Když prodáte nemovitost

Příjmy z prodeje nemovitosti také podléhají daňové povinnosti. V případě zisku z prodeje, tedy pokud je prodejní cena vyšší než cena, za kterou jste nemovitost pořídili, je nutné tento zisk zdanit sazbou 15 %. Existují však výjimky, kdy se tato daň hradit nemusí.

Od daně z příjmu jsou osvobozeny takové prodeje, kdy daná nemovitost prošla tzv časovým testem. U nemovitostí nabytých do konce roku 2020 platí, že jsou osvobozeny od daně z příjmu po uplynutí 5 let od koupě. U později nabytých nemovitostí je tento časový test desetiletý.

Daň z příjmu neplatíte také v případě, že jste v období před prodejem sami nejméně 2 roky v nemovitosti bydleli. A nebo v ní bydlíte a zároveň všechny peníze z jejího prodeje použijete na pořízení jiného vlastního bydlení, a to do jednoho roku od prodeje.

Pokud zatím ve vlastním rodinném domě nebydlíte, ale chtěli byste, podívejte se na naši širokou nabídku typových projektů a vyberte si třeba přízemní bungalov, a nebo patrový dům a ušetřete čas i peníze za práci architekta.

autor: redakce dumonline.cz