28.3.2022

Projektová dokumentace a povolování staveb

Dům nejprve roste na papíře

Papíry, razítka, peníze, nervy a hlavně čas – s tím vším je spojené vysněné bydlení. Stavba rodinného domu není jednoduchou záležitostí a neexistuje univerzální návod, jak úspěšně celým procesem projít. Přesto se vám pokusíme poskytnout základní informace.

Prvním krokem každého stavebníka by měla být návštěva příslušného stavebního úřadu. Nejde o společenskou návštěvu, i když se doporučuje vzít s sebou alespoň květinu. Existují totiž markantní rozdíly v přístupu jednotlivých stavebních úřadů. Proto je dobré zjistit místní stav věcí a podle nich se zařídit. Nevyplatí se plavat proti proudu. Asi byste se k vysněnému bydlení pomocí právníků taky dopracovali, ale rozhodně o několik let později.

Dokumentace pro územní řízení

Díky dokumentaci pro územní řízení posoudí stavební úřad, jestli dům můžete postavit na daném pozemku. Úřad zkoumá soulad návrhu s územním plánem, napojení stavby na sítě (vodovod, kanalizace, elektřina, silnice) a zohledňuje i splnění platných norem a obecných požadavků na výstavbu.

Tyto informace se ale často kryjí s dokumentací pro stavební povolení (či pro ohlášení stavby), a proto v některých případech úřady tuto dokumentaci nevyžadují.

Dokumentace pro územní řízení obsahuje:

• základní situační výkresy s pohledy na dům
• řezy a půdorysy domu
• technickou a průvodní zprávu
• polohu domu na pozemku a jeho vztahy k okolí

Stavební povolení nebo ohlášení stavby

Možná, že po přečtení tohoto článku začnete uvažovat, že budete raději stavět „na černo“, ale nedělejte to. Není to pěkný pohled, když by to vše dospělo až do stádia rozhodnutí o odstranění stavby.

Jestliže už máte od stavebního úřadu udělen územní souhlas, můžete podniknout další krok na cestě k realizování vašeho projektu. Tím bude získání stavebního povolení.

Dilema, které musíte vyřešit hned na počátku: bude stačit ohlášení stavby nebo stavební povolení?

Ohlášení stavby: Toto řízení se volí za předpokladu, že jsou již k hranici stavební parcely vyprojektované inženýrské sítě, na které bylo vydané kladné územní rozhodnutí a stavební povolení. Toto řízení je nejčastěji využíváno v nově vzniklých satelitních městečkách, kde je již veškerá infrastruktura vyprojektována a bylo na ní vydáno stavební povolení.

Všechny případy, kdy vám ke stavbě stačí dokumentace pro ohlášení stavby, jsou podrobně vypsány ve stavebním zákoně. Pro praktické účely je dobré vědět, že ohlášení stačí při:

• Stavbě klasického rodinného domu nebo rekreačního objektu, do zastavěné plochy 300 m² (do mezí se pak musí vejít i případné přístavby a nástavby).
• Terénních úpravách a stavbách opěrných zdí do výše jednoho metru, a to pouze pokud nezasahují do veřejných komunikaci a prostranství.
• Stavebních úpravách, které neovlivní nosné konstrukce domu.
• A dalších stavbách uvedených v § 104 stavebního zákona.

Od ledna 2018 lze řešit stavbu rodinných domů, a to až do zastavěné plochy 300 m² s maximálně jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími (tedy v podstatě všechny běžné rodinné domy), zjednodušeným postupem – přes ohlášení stavby. Lze tak uspořit čas i finance. Ne sice o moc, ale přesto. Předpokladem je, že budete kolem sebe mít vstřícné sousedy (to je první podmínka), kteří se stavbou budou souhlasit. Pokud ne, je nutné zpracovat klasické dokumentace pro územní řízení (DUR) a stavební povolení (DSP). Druhou podmínkou je pak kladné stanovisko takzvaných dotčených orgánů (DO), například vlastníků technické infrastruktury (kanalizace, elektřina, zemní plyn, vodovodní řad).

Stavební povolení: Toto řízení se volí za předpokladu, že nejsou vyprojektované inženýrské sítě (vodovodní a kanalizační řad, studna, čistička odpadních vod), nebo na ně nebylo vydané kladné územní rozhodnutí a stavební povolení. Paradoxně je obsah dokumentace pro stavební povolení prakticky totožný s tím, který předkládáte pro ohlášení stavby. Rozsah a obsah projektové dokumentace pro ohlášení stavby nebo pro vydání stavebního povolení je stanoven v příloze č. 12 k vyhlášce č. 499/2006 Sb. Vyhláška o dokumentaci staveb.

Příprava dokumentace

Veškerá projektová činnost musí být prováděna v souladu se zákonem č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), resp. vyhláškou č. 499/2006 Sb. o dokumentaci staveb, ve znění pozdějších předpisů (dále také „Vyhláška“). Pokud se rozhodnete pro některý z typových projektů dřevostaveb nebo klasických zděných domů od prověřených dodavatelů, vždy budete mít jistotu, že všechny zákonné povinnosti budou splněny.

Kvalitně a přehledně vypracovaná projektová dokumentace je základem efektivní přípravy a úspěšné realizace každého stavebního díla. Rozhodně k tomu nepřistupujte tak, že je to jen papír pro papír. Je to důležitý dokument. Stavět bez promyšleného a detailního projektu – ať již jakoukoli stavbu – je riziko pozdějších zvýšených nákladů a nepříjemných zjištění v průběhu výstavby. Dokumentace má různé fáze, řešící projekt v jiné podrobnosti a jiném technickém detailu.

Z hlediska účelu využití rozlišujeme následující stupně projektové dokumentace:

• Architektonické studie stavby
• Dokumentace pro územní rozhodnutí (DUR) - na základě této dokumentace je udělováno povolení k umístění stavby
• Dokumentace pro ohlášení stavby (DOS) - slouží v případě menších staveb, kdy není nutné získání stavebního povolení
• Dokumentace pro stavební povolení (DSP) - slouží k získání stavebního povolení ke stavebnímu záměru
• Dokumentace pro zadání stavby (DZS) - slouží jako podklad pro výběrové řízení dodavatele stavby a stanovení ceny stavby
• Dokumentace pro provedení stavby (DPS) - slouží jako obecný podklad pro realizaci stavby bez ohledu na budoucího dodavatele stavby
• Realizační dokumentace stavby (RDS) - slouží jako podklad pro realizaci stavby, bývá vyhotovována dle požadavků a možností konkrétního dodavatele stavby na základě konkrétních zvolených řešení a zamýšlených technologií
• Dokumentace skutečného provedení stavby (DSPS) - zachycuje skutečný stav realizované stavby (pasportizace stavebního objektu)

Dokumentace pro ohlášení stavby (DOS)

Je vypracovávána v případě, kdy pro daný stavební záměr není třeba stavebního povolení, pouze je vyžadován souhlas stavebního úřadu. DOS je tedy dostačující pro povolení drtivé většiny běžných rodinných domů.

Tento stupeň projektové dokumentace obsahuje konstrukční řešení, prostorové uspořádání a materiálovou specifikaci stavby. Dále jsou zde uváděna veškerá dílčí řešení zpracovaná jednotlivými projektovými specialisty (zdravotně technické instalace, vytápění, elektroinstalace, plynofikace, požární bezpečnost stavby apod.). Tato řešení musí být v souladu s podmínkami územního rozhodnutí, tj. s požadavky týkajícími se veřejných zájmů. Především jde o splnění obecně technických požadavků na výstavbu a speciálních právních předpisů.

Co je součástí dokumentace pro ohlášení stavby:

• Průvodní zpráva
• Souhrnná technická zpráva
• Situační výkresy
• Architektonicko-stavební řešení
• Stavebně konstrukční řešení
• Požárně bezpečnostní řešení
• Zdravotně technické instalace
• Vytápění
• Elektroinstalace, hromosvod
• Průkaz energetické náročnosti budovy

Vyhotovení DOS pro běžný rodinný dům v případě, že se rozhodnete pro individuální projektování s architektem či projektantem, trvá řádově několik měsíců a vyjde na desetitisíce až nižší statisíce korun. Vždy záleží na ceníku konkrétního architekta a na velikosti a vlastnostech domu.

Pokud zvolíte cestu typového katalogového domu, projekt budete mít k dispozici téměř okamžitě (max. v řádech týdnů) a obvyklá cena takového projektu se pohybuje v rozmezí 40 – 80tisíc korun.

Dokumentace pro povedení stavby (DPS)

Jde vlastně o podrobný konstrukční a technický návod pro stavební firmu a vychází z projektové dokumentace ke stavebnímu povolení či ohlášení stavby. Vypracovává se proto v menším měřítku než její předchozí verze a najdete v ní i ty nejmenší detaily. Zohledňuje také například:

• sílu a materiál zvolené cihly u nosných zdí
• výběr materiálu na podlahy včetně druhu spárování
• kudy povede elektroinstalace chytré domácnosti a kde se umístí její hlavní panel a čidla
• či materiál izolace u bazénu

DPS také slouží jako podklad pro stavební dozor. Stavbyvedoucí díky ní dokáže přesně určit, zda stavba probíhá technologicky správně a zda se používá předem domluvený materiál v dané kvalitě.

Kolik stojí správní poplatky související se stavebním povolením:

Na kolik přijde vyřízení územního rozhodnutí a územního souhlasu:

 autor: redakce dumonline.cz