Jaké jsou skutečné náklady na stavbu domu?

Skutečné náklady spojené s výstavbou rodinného domu jsou často mnohem komplexnější, než by se na první pohled mohlo zdát. Když se lidé pustí do projektu stavby vlastního domova, často na ně čekají překvapení v podobě neplánovaných výdajů, které mohou významně ovlivnit celkový rozpočet. V našem článku se podíváme na hlavní okruhy nákladů, které byste při plánování rozpočtu stavby rodinného domu rozhodně neměli opomenout.

Většina lidí má při prvotním plánování rozpočtu na výstavbu domu bez ohledu na to, zda jde o zděný dům, a nebo třeba dřevostavbu na klíč, tendenci výrazně podcenit některé typy nákladů, bez kterých se však žádná stavba neobejde.

Náklady spojené s pozemkem

Všechno začíná pořízením stavebního pozemku. Tedy, pokud nepatříte mezi ty šťastné, kteří parcelu zdědili např. po babičce. Pokud ne, budete muset parcelu koupit. Náklady na pořízení parcely, resp. kupní cena, jsou asi každému zřejmé. Co už tak zřejmé není, jsou náklady spojené s přípravou pozemku k projektování a samotné výstavbě.

Klíčovým faktorem jsou inženýrské sítě. Zjistěte si jejich stav již před koupí pozemku, abyste pak nebyli nemile překvapeni, že musíte sítě k pozemku teprve přivádět. A to může přijít pěkně draho.

Dalšími položkami, byť už ne tak zásadními, jsou geodetické zaměření pozemku, inženýrsko-geologický průzkum, hydrogeologický průzkum a měření radonu.

Projektová dokumentace rodinného domu

Jestliže vlastníte stavební pozemek, máte zmapovaný stav inženýrských sítí a nechali jste si vypracovat základní průzkumy pozemku, můžete se pustit do projektování domu.

Náklady spojené s projektováním závisí na způsobu pořízení projektové dokumentace. Zde máte v podstatě 2 možnosti – individuální projekt od architekta nebo projektanta, a nebo projekt typový. Podrobně jsme se výhodami i nevýhodami obou způsobů pořízení projektu věnovali v tomto článku.

Pokud se rozhodnete pro první možnost, tedy individuální projekt, počítejte s delší časovou náročností a větší osobní zainteresovaností na celém procesu projektování. S tím jdou samozřejmě ruku v ruce i výrazně vyšší náklady. U běžného rodinného domu počítejte s částkou v rozmezí 4 – 8 % z předpokládané ceny domu.

Výrazně pak v této položce můžete ušetřit, pokud zvolíte typový projekt. Typové projekty jsou předem vyprojektované stavby, které ale samozřejmě lze upravit podle individuálních požadavků klienta. Časová i finanční náročnost takového projektu je výrazně nižší. Náklady na projekt typového domu se nejčastěji pohybují v řádech desítek tisíc korun a pokud se s jeho dodavatelem zároveň domluvíte na následné realizaci domu na klíč, často projekt bývá nabízen jako bonus zdarma.

Výstavba domu

Náklady spojené se samotnou výstavbou domu vycházejí z projektové dokumentace a položkového rozpočtu. Základní cenové odhady domu by vám tedy měl poskytnout právě projektant.

V případě, že poptáváte stavební firmy na realizaci domu, neměl by být problém porovnat jednotlivé nabídky. Pokud totiž osloveným firmám poskytnete „slepý" položkový rozpočet včetně výkazu výměr, měly by být nabídky jednotlivých firem naprosto srovnatelné.

Právě problém srovnatelnosti cenových nabídek je poměrně výrazný, pokud od začátku uvažujete o typovém domě. Dodavatelů typových domů je dnes totiž obrovské množství a každý z nich má logicky jiné technologické postupy výstavby, jinou úroveň standardního vybavení a tím i jiný systém cenových nabídek. Pro klienta tak mnohdy bývá složité jednotlivé nabídky rozklíčovat a navzájem porovnat.

Častým případem je, že zejména dodavatelé dřevostaveb uvádí ceny domů bez „spodní stavby“, tedy bez základové desky. Přitom cena základové desky se běžně pohybuje kolem 500tis. Kč a nezapočítání této položky tak může být velmi zavádějící. Dalším příkladem jsou odlišné technologie započítané v cenách domů. Týká se to hlavně způsobu a zdroje vytápění nebo řízeného větrání s rekuperací. Zatímco někteří dodavatelé v základních cenách kalkulují jen s elektrickými přímotopy, jiní mají v ceně zahrnuto tepelné čerpadlo a systém centrálního větrání s rekuperací, případně i soláry či fotovoltaiku. Obě nabídky jsou tak z hlediska celkové ceny naprosto odlišné.

Pokud tedy porovnáváte nabídky typových domů, je klíčové vždy podrobně "rozpitvat" ceny jednotlivých dodavatelů a porovnávat jen srovnatelné stupně dokončení a srovnatelné úrovně standardního vybavení a technologií. Jen tak totiž dojdete k objektivním výsledkům a budete schopni vybrat takovou nabídku, která nejlépe odpovídá vašim představám.

Také je důležité si uvědomit, že drtivá většina cenových nabídek typových domů obsahuje pouze položky týkající se výhradně samotného objektu domu. Už ale nezahrnuje věci, jako jsou oplocení pozemku, vstupní brány, zpevněné plochy (chodníčky, vjezdy, parkingy), terasy, okapové chodníčky nebo třeba terénní a sadové úpravy. Tyto položky samozřejmě není nutné budovat hned s domem, nýbrž je můžete realizovat postupně později, ale je dobré vědět, že prostě nejsou součástí základních cenových kalkulací dodavatelů.

Stavební dozor

Jestliže jste zdárně vybrali toho pravého dodavatele vašeho vysněného domu, je třeba ještě zajistit nezávislý a objektivní stavební dozor, který bude na stavbě vaší prodlouženou rukou a bude dbát na řádné a kvalitní provedení veškerých prací. Tento bod se určitě vyplatí nepodceňovat. Sice jsou to náklady, které vám v jistém smyslu mohou připadat zbytečné, ale opak je pravdou. Kvalitní stavební dozor vám totiž pomůže předejít mnohým problémům, jejichž řešení by vás v budoucnu stálo mnohem více.

Stavbou domu výdaje nekončí

Dokončili jste zdárně stavbu domu a plánujete stěhování? Gratulujeme, to nejhorší máte za sebou, ale finanční výdaje tím bohužel ještě nekončí. Dům je třeba vybavit nábytkem, spotřebiči a dalšími interiérovými prvky. Jedná se např. o osvětlení, stínící techniku, krb nebo krbová kamna, zabezpečovací systém, kamerový systém či systém chytré domácnosti.

A jedna dobrá rada na závěr. Ať kalkulujete náklady na stavbu sebepečlivěji, samotná stavba se téměř vždy prodraží. Proto vždy raději počítejte s nějakou rezervou, alespoň 15 %, a uvidíte, že ji nakonec využijete.

autor: Daniel Donoval